郭梓文的危险信号:奥园分红率下降 支付对价延迟

原创 Kbet365  2020-10-13 12:20 

师爷 地产财经师

粤系商人郭梓文的奥园销售额过千亿,是在2019年。但奥园出现不同,是在2017年。

除了“做空报告”里写的:隐藏负债,拔高利润。2017年还是奥园大笔分红年:之前每股不过分几港仙,2017年后,每股分红涨到几十港仙。

于是,大笔分红变成了郭梓文到底有没有造假,以及造假到底是好是坏的的挡箭牌。

得到了蝇头小利的小散们在雪球上说:

做大上市公司的利润,派息给股东,这不是圈钱,这是派钱。

不知道是分得了蝇头小利的小散们没有注意到,还是刻意忽略。郭梓文一直持有奥园超过50%的权益,这些年奥园约分发40亿元现金,郭梓文分到了约20亿元。

所以,当奥园通过没有现金流的公允价值,难以为继的其它收益等多种途径增加账面利润时,真金白银还以这些利润为噱头,加速流出——这可能是做大利润的动力之一。

小额分散到小散手里,大部分流入郭梓文的口袋。

也许你会发现,2017年前后,很多房企的老板思路发生了变化。

2017年的“胡润套现企业家排行榜”,地产业变成了套现金额最多的行业,上市公司在很多地产老总眼里的角色,从他们的“亲儿子”,向“分到自己手里才是自己的,不过是一个提款机”的角色转变。

真金白银持续流出的最终结果是什么?你看看福晟、泰禾,甚至刚刚解决掉战投危机的恒大,大概就知道未来一些房企会经历什么了。

像万科、龙湖这样的企业,可能真的在考虑十年、百年以后的事,致力于变身百年企业。而有的企业,可能更在乎还能兑现一些利益的今晚和明天。对他们来说:

100年有点久,何况我也活不了那么多年,我争的是“朝夕”。

1.

去年年底,金邦控股的董事长方海波专门拜访了广州奥园总部,奥园热情接待。双方美其名曰“互相增进情谊”。

做空报告里提到的“数百亿资金通过信托、基金伪装成明股实债”,其中也有方海波麾下基金的一份功劳。

可以想象,“情谊增进”后,他们的这种合作很可能变本加厉。

和奥园合作的基金、信托只需要利润,对销售额、营业额没有需求。它们和房企有一套完整的合作方式。

出资期,双方共同出资;收获期,基金、信托拿走约定好的利率,把股权卖给房企退出,房企招揽全部销售额和营收。

不过,基金、信托永远不会放弃利润,销售额、营收能注水,利润难以注水,长此以往,一个普遍的现象是:

利润增速会逐渐慢于营收增速。

这种情况在2020年的奥园已经开始出现。

今年上半年,奥园的营收额是282.43亿元,比去年同期增长了19.77%,全面收益只从去年同期的27.94亿元增加0.49亿元至28.43亿元,增长幅度只不过1.75%。

19.77%和1.75%间的巨大差距,对观测奥园的小散来说,是一个很值得警惕的信号。

今年上半年,奥园回复“少数股东收益率”太低时说:收益率高的项目还没有结转。一位雪球网友质疑,早在2016年,少数股东权益收益率就非常低,楼盘开发周期是2-3年,涉及到它们的高收益项目,为什么一直不结转?

今年上半年,营收增幅19.77%,全面收益增幅只有1.75%,这两个数据的寓意是:

在未来,即便通过注水,通过人为调整,奥园获取高利润也将变得比以前艰难。

可能尝到了从上市公司套取大额分红的甜头,最近这两年,奥园正在A股、H股积极寻求多个平台上市,不但分拆出了奥园健康,还斥资11.59亿元,收购A股上市平台京汉股份谋求借壳上市。

2019年底,奥园的总负债高达2528.84亿元,比2018年多出了近1000亿元。再算上明股实债,真实负债更高。

因而,奥园现在所面对的情况是:销售增幅不但要跑赢真实负债,而且还要跑赢大额现金分红与现金收购的总和。

对于奥园,一个更谨慎的安全边际公式是:

销售现金回笼>(负债增速+大额分红+现金并购)。

这道公式比其它房企“销售增速大于负债增速”艰难得多。因此,假如销售增速放缓,奥园的明股实债、虚增利润带来的风险更致命。

而危机正在发生。今年年初,奥园最先对外表示销售目标是:1416亿元。一两个月之后,又把销售目标下调到1322亿元,减少了不到100亿元。

还债、分红和并购三大资金支出中,当奥园的资金难以为继时,最先砍掉的,自然是并购资金。因此,现在的奥园延迟支付收购京汉款项,也就不难理解。

而随着奥园销售收窄,它的分红率也从之前的40%以上降到35%以下——分红也有点举步维艰。

到了下一步,假如销售增幅无法覆盖负债偿还速度,又将发生什么?可以想象。

2.

和阳光城、新力等房企,聘请明星经理人来全面掌控企业不同,奥园的实际控制权,始终掌握在创始人郭梓文手中。

权力阶梯帮上,排在郭梓文之下的,是他的亲兄弟副主席兼行政总裁郭梓宁。和奥园更接近是一个家族企业。

奥园1996年在广州创立,2007年赴香港上市。创立时间、对接资本的时间都不晚,可之前在郭梓文、郭梓宁的领导下,走了不少弯路。

北京著名的烂尾楼长安8号,曾经有一段时间落在了郭梓文、郭梓宁手中,可最终,奥园没有实力像佳兆业那样救人救己,反而深陷了好几年。

香港上市之前,奥园也曾经希望借壳诚成文化登陆A股,最终也因为巨大的债务问题而无奈离去。

一次次的失败,折损了奥园很多年的时间。现在的郭梓文、郭梓宁终于找到了一套属于自己的上市公司玩法。

通过分红获取大量资金后,近两年郭梓文还做了另一件事:出资增持奥园股份、奥园健康等多家上市平台的股份。

2017年底,奥园的股价徘徊在3港元/每股上下,近3年奥园业绩走高、大额分红、以及控制人增持,令奥园的股价上涨到9港元/每股,大约翻了2倍。

上市不久的奥园健康,股价也从之前的4港元每股上涨到了8港元/每股左右。

随着不断增持,现在郭梓文、郭梓宁合计持有奥园、奥园健康的股份大约在55%,而随着两个上市公司市值翻倍,郭梓文家族又增长了上百亿身价。

一个闭环因而形成:通过做大做好业绩,一方面获取大额分红;下一步用分红增持公司股票,靓丽业绩加主动增持拉高股价,进而获取所持股票价值翻倍的财富增值——称得上一鱼多吃。

不过,奥园系的全面翻涨,都是以最核心、最重要的地产上市公司奥园的健康发展为前提的。

现在遭遇分红率下降,支付对价延迟的奥园,假如销售增速再放缓,难以支持巨额负债时,奥园将何去何从?

今年,面对泰禾、福晟正在经历的危机,以及已经安全落地的恒大。一个人说:

大而不倒是一种能力。你可以选择把上市公司当作提款机,但一定要把它做大。

而现在的奥园,终其所有,连泰禾的体量都比不足。

责任编辑:陈悠然 SF104

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